Khu công nghiệp chuyển mình để phát triển dài hạn
Mặc dù thỏa thuận thương mại Mỹ - Việt Nam đã định hình được con số chính thức nhưng có vẻ như cổ phiếu khu công nghiệp vẫn chưa thoát khỏi nổi sợ hãi về thuế quan.
Ngày 2/7/2025, Tổng thống Mỹ Donal Trump cho biết ông đã đạt được thoả thuận thương mại với Việt Nam. Theo thông tin này Mỹ sẽ áp thuế 20% đối với hàng xuất khẩu từ Việt Nam và 40% đối với hàng hoá trung chuyển (transshipping); trong khi đó Việt Nam sẽ cắt giảm toàn bộ thuế nhập khẩu với hàng hoá từ Mỹ xuống 0%.
Như mình có đề cập ở đầu bài viết, có vẻ như cổ phiếu khu công nghiệp vẫn đang loay hoay tìm giải pháp chuyển mình để phát triển dài hạn hơn, xây dựng khu công nghiệp công nghệ cao hơn. Hay nói cách khác là có chất xám hơn thay vì các doanh nghiệp gia công “rẻ tiền” khác.
Có 4 thứ giúp mình tin rằng Khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn còn có ăn là:
Chính sách thương mại về thuế quan giữa các quốc gia đã trở nên rõ ràng hơn. Chính sách đối ngoại mềm mỏng, linh hoạt của lãnh đạo Việt Nam.
Việt Nam vẫn là thành viên trong các hiệp định thương mại quốc tế (hình minh họa ở dưới)
Vị trí địa lý của quốc gia cũng như hạ tầng được đầu tư bài bản. Điển hình như mạng lưới sân bay và cảng biến nước sâu trải dài trên khắp cả nước.
Sức mạnh từ việc tiêu thụ nội địa, vì suy cho cùng chúng ta vẫn là dân số trẻ, vẫn còn nhiều dư địa để tiêu dùng. Các doanh nghiệp có thể nhắm đến đối tượng tiêu dùng này thay vì xuất khẩu ra bên ngoài.
Thế mạnh là vậy, vậy đâu là hướng đi mới?
Trong giai đoạn sắp tới, kể từ sau năm 2026 trở đi thì các khu công nghiệp sẽ cần phải chú tâm đến 4 xu thế phát triển dưới đây:
1. Xây dựng Khu công nghiệp tại các khu thương mai tự do
Đây là các khu cực kinh tế đặc thù mà ở đó, Chính phủ đang muốn thúc đẩy hoạt động sản xuất công nghệ cao, logistics… và đương nhiên là ở đó sẽ có những cái đặc biệt như:
Xây dựng cơ chế, chính sách ưu đãi đặc biệt riêng cho từng nhà đầu tư.
Sẵn sàng xây dựng các cơ chế cho phép thử nghiệm để định hướng phát triển công nghệ số, trí tuệ nhân tạo.
Trong năm 2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết riêng biệt để phát triển các khu thương mại tự do tại các tỉnh trọng điểm về KCN/Logistic. Điển hình kể đến như Hải Phòng, Đà Nẵng và dự kiến thời gian tới là Đồng Nai.
Về dài hạn, đây là các khu vực sẽ thu hút được sự chú ý tương đối lớn của các doanh nghiệp FDI, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia.
2. Xây dựng KCN để phục vụ công nghệ cao
Nghị định 182/2024/NĐ-CP về việc thành lập, quản lý và sử dụng Quỹ Hỗ trợ đầu tư (ISF) như một phương thức để hỗ trợ các doanh nghiệp lĩnh vực công nghệ cao. Song song đó, Luật Công nghiệp Công nghệ số cũng đã được Quốc hội thông qua vào tháng 6 năm 2025.
Và lưu ý rằng, tệp khách hàng này sẽ ưu tiên vị trí ở gần các thành phố lớn để thu hút được nguồn lao động chất lượng cao. Đồng thời, nên chú trọng vào xây dựng hệ thống cung cấp điện năng ổn định.
3. Xu hướng dịch chuyển KCN ra khỏi các thành phố lớn
Các khu công nghiệp cần di dời ra khỏi trung tâm thành phố phải kể đến như KCN Biên Hòa 1 (thành lập 1961) và KCN Tân Thuận (thành lập 1991)…
Các khu công nghiệp này sẽ cần phải di dời do không còn phù hợp với định hướng phát triển của thành phố và gây ô nghiễm môi trường…
Mặc dù hạn chót để đi dời đối với KCN Biên Hòa 01 là cuối năm 2025. Thời hạn này sẽ khó khả thi vì chưa có chính sách cụ thể để hỗ trợ doanh nghiệp di dời. Nhưng mình tin từ năm 2026 sẽ có sự dịch chuyển này và Vũng Tàu, Đông Nai, Bình Dương là 3 tỉnh sẽ hưởng lợi bởi thông tin này.
4. Giảm phát thải Carbon tại các KCN
EU chiếm 12% tỷ trọng xuất khẩu của Việt Nam và 2026 sẽ bắt đầu áp dụng cơ chế CBAM (Carbon Border Adjustment Mechanism).
Các nhà phát triển KCN có thể cung cấp các dịch vụ cho khách hàng và tăng tính cạnh tranh trong dài hạn như xây dựng hệ thống tuần hoàn nước thải, cung cấp nguồn năng lượng tái tạo như điện mặt trời… và nhiều thứ khác nữa khi doanh nghiệp đến thuê đất.
Vậy theo bạn, với xu hướng đó thì doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp nào đang chuẩn bị tốt nhất?